Новости отрасли

С 1 октября вступает в силу новый пункт Гражданского кодекса «Общее имущество собственников недвижимых вещей», благодаря которому нормы, касающиеся общего имущества, станут едиными для многоквартирных домов, малоэтажных жилых комплексов, дачных поселков, гаражных кооперативов, словом — для всех.

Суть изменений:
1. Доля в праве на общее имущество пропорциональна площади принадлежащей собственнику недвижимости. Отдельно эту долю продать нельзя, выделить в натуре тоже нельзя. Если собственник участка его продает, то доля в общем имуществе также переходит к покупателю и невозможно отдельно выставить на продажу кусок земли за забором как свою долю.

2. Количество голосов на общем собрании, которые принадлежат собственнику, пропорционально его доле в праве на общее имущество.
Например, у кого больше участок, у того больше доля в общей собственности садового товарищества и больше количество голосов на общем собрании.

3. Общее имущество может быть передано третьим лицам во владение и пользование на основании решения общего собрания, если за это будет собрано не менее чем 2/3 голосов. И если это не нарушает права собственников.

Такой подход исключит ситуации, подобные той, когда застройщик сдает дома в поселке, люди их покупают, а потом выясняется, что единственная дорога к дому принадлежит частному лицу и за проезд надо платить. Также товарищества собственников получают право определять режим пользования имуществом, в том числе прописывать условия допуска посторонних.

4. Каждый собственник будет принимать участие в содержании общего имущество пропорционально своей доле. Если в результате его действий или бездействия возникнут дополнительные издержки , то он обязан эти издержки возместить. Например, если жители коттеджного или дачного поселка на общем собрании решили отремонтировать дорогу, то усаствовать финансово придется всем.

По мнению экспертов отрасли, первый плюс нововведений в том, что положения об общем имуществе собственников недвижимых вещей будут структурированы в основном законе, регулирующем правовое положение участников гражданского оборота. На сегодняшний день такие нормы содержатся в разных законодательных актах. То есть в законе станет проще ориентироваться.

Кроме того, в поправках указано, что может относиться к общему имуществу. Это имущество, которое уже есть или которое будет создано в будущем и использование которого предполагается для удовлетворения общих потребностей собственников, например дорога, детская площадка и многое другое. В-третьих, определен порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом: все должно решаться на общем собрании собственников недвижимых вещей.

Впрочем, по мнению экспертов, есть и минусы: так, принимать решение могут два человека, у которых суммарная площадь земельных участков гораздо больше, чем, например, у других десяти человек. Е

Вообще, многие игроки загородного рынка считают новые правила неоднозначными. Говорят, и положительных аспектов в них немало, и сомнительных или откровенно отрицательных тоже хватает.

Напомним, что в 2016 году впервые этот вопрос стал предметом рассмотрения Конституционного суда: собственник дома в закрытом поселке считал, что инфраструктура поселка должна принадлежать всем его жителям. Конституционный суд же отметил, что инфраструктура принадлежит тому, кто понес затраты на ее создание, и приобретение жилого дома не означает приобретения доли в праве на общее имущество. Есть и другая, противоположная позиция жителей коттеджных поселков: «Нам ничего не надо, никакой инфраструктуры. Только денег с нас не берите». И вот тогда КС решил, что эта ситуация должна быть урегулирована. На что надо сразу обратить внимание, так это на то, что закон обратной силы не имеет. Действительно, он вступает в силу с 1 октября, но применяться будет только в том, что будет происходить в будущем. То есть в строящихся коттеджных поселках. В действующих поселках общего имущества как такового нет, оно почти всегда имеет собственника.
 
Возможно, судебная практика пойдет иначе. Но к каким СНТ и коттеджным поселкам это будет применяться, пока сложно предположить. Напрашивается только один вариант: у нас есть 214-ФЗ, и по нему законом разрешено покупать ИЖС в рамках малоэтажных ЖК. То есть те, кто будет покупать дома и участки по 214-ФЗ, вот у них будет это общее имущество на правах общедолевой собственности».

В отношении коттеджных поселков законодательное нововведение урегулировало только часть проблем, а именно — возникновение общего имущества в пределах определенной в соответствии с законом общей территории. Но такое определение на сегодняшний день содержится в 214-ФЗ только в отношении малоэтажных жилых комплексов, в территорию которых законодательно не включены построенные до принятия закона объекты ИЖС в коттеджных поселках, дуплексы, нежилые здания в коттеджном поселке, обслуживающие его, и земельные участки, на которых они расположены, а также их инфраструктура, ИЖС, которое реализуется в поселках без утверждения проекта планировки территории.

Также не решена проблема собственников объектов индивидуального жилищного строительства, расположенных на арендованных земельных участках. На этот случай в законе есть только бланкетная норма о том, что законом может быть предусмотрено специальное регулирование. Так что, по мнению профессионалов, для ликвидации существующих пробелов потребуется принятие дополнительного закона.