Новости Объединения

В России вновь обсуждают введение обязательного членства в саморегулируемых организациях (СРО) для управляющих компаний. Законопроект готовится, и, как ожидается, он может серьезно изменить правила работы рынка ЖКХ. О том, почему к этой идее вернулись спустя десять лет и как саморегулирование может заменить лицензирование, «Фонтанке»  рассказал генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.

— Снова обсуждается идея введения обязательного саморегулирования для управляющих компаний. С чем связано возвращение к этой теме?

— Впервые о введении саморегулирования для управляющих компаний заговорили примерно десять лет назад. Тогда стоял выбор: либо пойти по пути саморегулирования — как в строительстве, проектировании и изысканиях, либо сохранить государственное регулирование.

В итоге выбрали лицензирование. И в общем, на тот момент это было разумно: институт саморегулирования тогда еще не до конца сложился. Прошло слишком мало времени с момента его появления, и нельзя было уверенно сказать, что это действительно эффективный механизм.

Сейчас ситуация изменилась. За это время накоплен большой опыт, и можно говорить, что система саморегулирования состоялась. Поэтому законодатель к этой теме возвращается.

— Но при этом от лицензирования отказываться не планируется?

— Это как раз очень важный вопрос. Саморегулирование предполагает, что функции контроля передаются профессиональному сообществу, а государство контролирует уже сами СРО. Если посмотреть на строительную отрасль, там саморегулирование заменило лицензирование. Потому что нет смысла дублировать функции. Поэтому я полагаю, что в случае принятия закона лицензирование управляющих компаний, скорее всего, упразднят, а функции контроля передадут СРО.

— А готовы ли сами управляющие компании к такой системе? Есть ли уже база для СРО?

— В Петербурге уже есть несколько объединений. Насколько я помню, два крупных объединения управляющих компаний. Одно объединяет жилкомсервисы — это государственные структуры, которые управляют большим количеством домов. Второе образовано из УК застройщиков — Ассоциация «Объединение управляющих компаний». Последнее самое крупное в СПб. Есть и небольшие ассоциации без статуса СРО. Но в целом структура рынка очень специфическая.

— В чем именно его специфика?

— В городе около 3200 организаций, связанных с управлением жильем. Из них примерно 300 — это управляющие компании, а остальные — товарищества собственников жилья. То есть около 90% рынка — это ТСЖ, которые управляют, как правило, одним домом.

И здесь ключевой вопрос: кого объединять в СРО? Либо это будут только профессиональные управляющие компании, которые управляют десятками домов, либо туда включат всех — и УК, и ТСЖ. Это принципиально разные вещи. Когда ты управляешь одним домом — это, по сути, форма самоуправления. А когда десятками домов — это уже сложная управленческая деятельность.

— Как будет выстраиваться работа СРО?

— Здесь важно понимать отличие жилищной сферы от строительной. В строительстве взаимодействие в основном происходит внутри профессионального сообщества, а управляющие компании работают с людьми — с жителями. Это постоянное общение, конфликты, жалобы. Совершенно другая социальная нагрузка. Поэтому СРО в этой сфере должны будут не просто контролировать, а формировать правила взаимодействия с жителями.

— Какие функции, на ваш взгляд, станут ключевыми для СРО?

— В первую очередь — разработка стандартов управления многоквартирными домами. Сейчас есть нормативная база — ГОСТы, СНиПы, постановления. Но они не охватывают всех ситуаций. СРО должны будут создавать более детализированные внутренние стандарты, которые будут жестче и конкретнее. Кроме того, деятельность управляющих компаний будет проще проверять — в том числе по обращениям жителей.

— Чем это отличается от того, что делает сейчас Жилищная инспекция?

— Жилищная инспекция следит за соблюдением нормативных требований. Но СРО смогут устанавливать более высокую планку качества. Кроме того, у них будет возможность более оперативно реагировать на проблемы — через внутренние механизмы контроля.

— Сейчас объединения управляющих компаний уже выполняют такие функции?

— Пока это добровольные объединения, поэтому все решения носят рекомендательный характер. Мы можем сказать: давайте делать так — это улучшит качество работы, снизит количество жалоб. Но заставить не можем. Если саморегулирование станет обязательным, появятся реальные рычаги воздействия — вплоть до ограничения работы компании на рынке.

— Повысит ли это эффективность управления по сравнению с текущей системой?

— Думаю, да. Просто потому, что уже есть накопленный опыт саморегулирования в других отраслях. Кроме того, государственные органы объективно перегружены. В городе тысячи управляющих организаций, и небольшой аппарат инспекции физически не может эффективно контролировать всех. СРО позволят выстроить более плотную систему контроля.

— Как вы оцениваете текущее состояние рынка управляющих компаний?

— Одна из задач, которую сейчас ставит законодатель, — это как раз наведение порядка в системе управления жилфондом. Проблема в том, что государственная система во многом перегружена жалобами, а у Жилищной инспекции много других функций, помимо реагирования на запросы жителей. Возможно, переход к саморегулированию — это попытка изменить ситуацию.

— Есть ли на рынке недобросовестные игроки?

— Да, есть управляющие компании, которые фактически просто собирают деньги и не занимаются качеством управления. И это одна из проблем, с которой система саморегулирования должна будет работать.

— Конфликты у жителей возникают и с управляющими компаниями в новых домах. С чем они связаны?

— Нередко дело в эксплуатации. Например, дом построен с соблюдением всех норм, но управляющая компания не обслуживает его должным образом — не чистит водостоки, не следит за инженерными системами. В результате возникают проблемы, а претензии предъявляют застройщику. Это стало одной из причин, почему застройщики начали создавать собственные управляющие компании.

— При этом жалобы в новых домах тоже есть…

— Да, но в старом фонде их в разы больше. Просто потому, что сами дома сложнее и проблем там накопилось уже больше.

— А как обстоят дела с рейдерскими захватами управляющих компаний?

— В старом фонде такие случаи до сих пор встречаются — подделка протоколов собраний, судебные споры. В новых домах это происходит реже, потому что на начальном этапе застройщик контролирует процесс выбора управляющей компании. У такой УК более тесные связи с застройщиком, поэтому ей проще решать вопросы, возникающие после заселения.

— Возможны ли сильные управляющие компании, не связанные с застройщиками?

— Да, такие компании есть. Они формируют профессиональные команды, работают на нескольких объектах. Не все застройщики создают собственные УК — застройщики смотрят на рынок и сами начинают передавать им новые дома.

— Насколько вырастет сумма взноса за членство в СРО для управляющих компаний, если саморегулирование станет обязательным для них?

— Сегодня, когда членство в ассоциациях добровольное, взносы чисто символические. Но если система станет обязательной, расходы, безусловно, вырастут — понадобится серьезный штат специалистов для работы с УК и жителями, юридический аппарат и др.

— Войдут ли в СРО государственные управляющие компании — жилкомсервисы?

— Конечно. Все должны работать по единым правилам — и государственные, и частные.

— Как вы оцениваете перспективы принятия такого закона?

— Сам факт обсуждения говорит о том, что государство ищет способы навести порядок в системе управления жилфондом. И возможно, саморегулирование станет одним из таких инструментов.